3 דברים שחשוב לבדוק בקרקע של רשות מקרקעי ישראל

עם ההתמחות הספציפית שלנו בהפחתת תשלומי רמ”י, זיהינו מספר נקודות תורפה בעסקאות שחוזרות על עצמן ועשויות להביא לנישום מפח נפש גדול ולעיתים אף לאסון כלכלי ממש.

אסביר על 3 נקודות שמצריכות תשומת לב יתרה מצד עורך הדין בעת ייצוג בעסקת מכר/רכש בנכסים של רמ”י. ההתייחסות אליהן עשויה למנוע תאונה כלכלית עבור הלקוחות ,או לכל הפחות תבהיר את הסיכון אליו הם חשופים .

  1. חוזה חכירה – נתחיל עם הדבר הבסיסי ביותר.

חוזה החכירה הוא המקור להגדרת הזכויות והשימוש המותר בנכס. האלמנטים החשובים ביותר בחוזה, שיש לשים אליהם לב הם:

  • תקופת החכירה (לוודא שהחוזה בתוקף).
  • היעוד / השימוש המותר מול מה שבפועל.
  • קיבולת הבנייה.
  • נתוני זיהוי הנכס.
  • סעיפים מיוחדים שונים שעשויים להשתנות מחוזה לחוזה.

האמור בעמוד זה אינו מהווה יעוץ משפטי או המלצה מקצועית מכל סוג כלשהוא. והוא מובא כמידע כללי בלבד.

מבין 5 האלמנטים דלעיל, יש אחד שמקבל פחות תשומת לב, אך יכול להוות גלולה מרה ואפילו קטלנית עבור הלקוח שלכם , והוא קיבולת הבנייה.

הגדרת הקיבולת בחוזה החכירה תהווה משקולת או פריבילגיה למשך כל חיי תקופת החכירה.

בחוזים רבים (לעיתים שכונות שלמות) הגדרת הקיבולת היא “על פי הבנוי בפועל”. משמע שהחוכר קנה מרשות מקרקעי ישראל את הזכויות הבנויות בפועל בלבד (השטחים שבוקשו בהיתר הבנייה בלבד).

המשמעות של המונח הקריטי הזה, מסתכמת בכך שכל בניה עתידית בנכס תחייב את החוכר לשלם לרמ”י פי 3 מהמקובל בחוזים אחרים (התשלום נקרא “דמי היתר”).

הרציונל לכך ע”פ רמ”י הוא כזה: חוכר שלא קנה את כל הזכויות בנייה שהתאפשרו בתב”ע בעת חוזה החכירה, ובחר לקנות פחות בכדי לשלם פחות, יצטרך לקנות אותן במלוא המחיר כשירצה לממש אותן. במושגי רמ”י זה יהיה לפי 91% במקום 31% – פי 3!  ובכדי שיהיה טעם של עוד, מוסיפים על זה כמובן גם את המע”מ..

התנאי הקטן והחשוב הזה בחוזה, מהווה חסרון משמעותי בנכס הנדל”ן ומוריד משוויו. ברב המקרים, הלקוח יגלה את החיסרון רק בשלב מאוחר יותר, לעתים לאחר שנים רבות מהיום שקנה את הנכס. אך כמובן יאשים את העו”ד או המומחה שהיה צריך להזהיר אותו.

 

אם כבר נדרשתם לשלם לרמ”י – לחץ להסבר על השגה לרשות מקרקעי ישראל

 

  1. רכישת הבעלות מרשות מקרקעי ישראל

במרבית העסקאות בוחנים את האפשרות לרכוש את הבעלות בקרקע, ואת המשמעות הכלכלית של רכישת הבעלות, שתתבצע אם מצד המוכר ואם מצד הקונה.

רכישת הבעלות מתבצעת כדי להתנתק מהתלות ברמ”י ולהימנע מתשלומים שונים (דמי היתר וכו’).  בד”כ בעת העסקה בקרקע עירונית, מתבצעת רכישת הבעלות בכדי לממש בטווח זמן הקרוב את מלוא זכויות הבנייה בתב”ע.

אחד הפרמטרים העיקריים שמשפיעים על גובה התשלום לרכישת הבעלות, ולו שי להקדיש תשומת לב יתרה, הוא שטח המגרש.

ההחלטות האחרונות של מועצת מקרקעי ישראל, הגדילו משמעותית את שיעורי התשלום לרכישת הבעלות. שיעורי התשלום שהיו 3% ו -6%, השתנו ל6% – ו9% בהתאמה.

יש לזכור שבמגרש בשטח שמעל 1,000 מ”ר, משלמים 31% (!!!) מההפרש בין קרקע בבעלות פרטית לשווי הנכס ע”פ זכויות קיימות.

לצורך המחשה –  במגרש במרכז הארץ ששטחו הוא 1,001 מ”ר נצטרך לשלם 1,1,00,000 ₪, ביחס למגרש בשטח 1,000 מ”ר , בו נצטרך לשלם 350,000 ₪… פערים אדירים.

דבר נוסף, יש לזכור גם כי יש תנאים אותם צריך למלא כדי להיות זכאים לרכישת הבעלות. אחד מהם הוא היעדר חריגות בנייה בנכס.

  1. חריגות בנייה

בהמשך לסיום הפיסקה הקודמת, חריגות הבנייה יכולות להוות איום כלכלי משמעותי על הלקוח אותו אתם מייצגים.

רמ”י מחייב על חריגות בנייה דמי שימוש בקרקע, למשך התקופה בה החריגות היו קיימות (לאו דוקא 7 שנים).

בנוסף, צריך לבדוק אם ניתן בכלל להסדיר את החריגות ומה המשמעות הכלכלית של כך.

כאמור, דמי ההיתר הצפויים להידרש בגין ההסדרה, עשויים להוות מכה כלכלית קשה.

אז בכדי למנוע מהלקוח מכה כלכלית, או לכל הפחות שיהיה מודע להיקף הסיכון שהוא לוקח ברכישת נכס עם חריגות, הבינו לעומק את מאפייני הנכס ושאלו את השאלות הנכונות.

 

דוד רום הנו יוצא אגף השמאי הממשלתי- האגף המכריע בהשגות. עיקר פעילות המשרד הנה הפחתת תשלומי רמ”י והיטלי השבחה.