חריגות בניה

חריגות בניה זהו נושא בעל רמת חשיבות גבוהה מאוד בעולם הנדל”ן, אשר למרבית האבסורד, מקבל תשומת לב נמוכה ברוב העסקאות.

אז עשיתם סקר שוק, לאחר התלבטות החלטתם לרכוש את הנכס, לאחר משא ומתן הגעתם לעורך דין שיסגור ביניכם את הפינות עם חוזה ארוך ומפורט..אבל דבר אחד חשוב שכחתם לבדוק –  “שאסי”.

למה “שאסי”? אסביר בעזרת דוגמה:

חריגות בניה
חריגות בניה

ברוב המקרים כאשר אדם ירצה לרכוש רכב משומש בכמה עשרות אלפי שקלים, הוא יבצע חיפוש רכב המתאים לצרכיו ותקציבו, ולאחר שמצא אחד כזה, ייקח אותו לבדיקת מוסך, שיבדוק את הרכב בצורה מקצועית ועל הצד הזהיר. לעיתים הליך הבדיקה יבוצע מספר פעמים על כמה רכבים שונים, היות והרכבים שנבדקו נמצאו לא תקינים, עם פגיעות “שאסי” (שילדת הרכב), מנוע וכו’.

יוצא שטרם עסקת רכב משומש בכמה עשרות אלפי שקלים, אדם ממוצע מוציא בסביבות 1,000 ₪ לבדיקות מקצועיות, כדי “לישון טוב בלילה”… האם אותו אדם יבצע בדיקות כאלה, בעלות הדומה לעלות בדיקת מוסך לנכס שהוא עומד לקנות במיליוני שקלים???   

מרבית הציבור מכיר את המושג שמאי מקרקעין או שמאי נדל”ן, כמומחה לנדל”ן אשר מבצע הערכת שווי לנכסים. מעבר להערכת שווי נדל”ן יש לשמאי מקרקעין מוסמך, מספר תפקידים משמעותיים נוספים אותם כדאי שתכירו:

גורמי הסיכון אותם יש לבדוק טרם כל קניית דירה, נחלקים ל- 3 חלקים עיקריים:

  • המצב המשפטי / קנייני (בעלויות וכדומה)
  • חריגות בניה וחוקיות הנכס
  • זכויות בנייה ויעוד השימוש הנכס

רבים מניחים כי הנכס אותו הם רוצים לרכוש, הוא חוקי, היות ועבירות בנייה הן עבירות חמורות, שהקנסות בגינן גבוהים.

או לחלופין, רוכשי נכסים מניחים כי עורכי הדין העורכים את ההסכם ובמיוחד עורך הדין של המוכר מספקים להם סוג של אסמכתא לכך שהנכס חוקי, ע”י כך שבהסכם מופיעות הצהרות שונות מצד המוכר, בדבר חוקיות הנכס והיעדר חריגות בנייה.

הבעיה היא שמרבית עורכי הדין אינם מגיעים פיזית לנכס כדי לבדוק אותו ביסודיות ואם אין בקשה מפורשת מצד הלקוח לבדוק את הנכס, עורכי הדין לא ישלחו שמאי מטעמם לבדוק את הנכס הרצוי, מפאת עלויות כמובן.

ומה לגבי תום לב המוכר? ישנם מקרים אפילו המוכר בעצמו לא יודע על חריגות הבנייה של הנכס אותו הוא מוכר.

ב חריגות בניה מיותר לציין שלמרות שחריגות הבנייה ואי חוקיות הנכס או השימוש בו (כמו למשל השימוש במחסנים בתל אביב למגורים), לעיתים מתגלגלים בשוק באין מפריע מקונה למוכר.

הנה לכם כמה דוגמאות חריגות בניה ממקרים בהם נתקלתי לאחרונה:

חריגות בניה מרפסת השירות בדירה שייכת בכלל לשכן

  • גברת נחמדה רכשה דירה בת 3 חדרים להשקעה בקריית חיים בחיפה. לאחר שכבר חתמה על חוזה מול המוכר, נערכה בנכס בדיקת תשריט הבית המשותף, הנמצא בטאבו, בבדיקה נמצא כי מרפסת השרות אשר פיזית מהווה חלק מהדירה. שייכת מבחינה קניינית לדירה הסמוכה! מבלי שדיירי הדירה הסמוכה מודעים לכך.  כתוצאה מהמצב בו נמצאת אותה גברת יכול שיהיה מצב בו היא תידרש ביום בהיר לפצות את בעלי הדירה הסמוכה ולרוץ לבתי משפט. מצב כזה יכול היה להימנע מראש ע”י בדיקת הנכס על ידי שמאי מקרקעין מוסמך.

זו לא דירה- זה מחסן

  • אדם רכש דירת קרקע בת 2 חדרים בתל אביב, לאחר שהיה מוטרד מכך שלא בדק מספיק את נתוני הנכס. ביקש מדוד רום – שמאי מקרקעין, שיעיין בתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ויבדוק את נתוני הרישוי של הידרה אותה רכש. לאחר עיון בתיק הבנין, נמצא כי הנכס בכלל מיועד לשימוש כמחסן. ברבות הימים הועדה המקומית פנתה להגשת כתב אישום נגד בעלי הנכס, על כך שהשתמש במבנה למגורים, שלא בהיתר.

דירת גג? לא ממש

  • זוג שרצה לקנות דירת גג, גילה אחריות והזמין שמאי שיבדוק את כלל נתוני הדירה. בבדיקה השמאית התברר כי זכויות הבנייה בגג כלל לא היו שייכות לדירת הגג, אלא היו משותפות עם כלל הדיירים בבניין. כך שבמידה והזוג ירצה לבנות חדרים על הגג, יצטרך לקנות מיתר הדיירים את זכויותיהם. דבר שכמובן היו מאוד רוצים לדעת טרם רכישת הדירה!
דירת גן? זו בכלל הגינה של הבניין
  • אחת ההונאות או לחלופין, התקלות כמעט הכי נפוצות בעסקאות נדל”ן הן בנושא דירות הגן. לצערי נתקלתי בעשרות עסקאות, בהן דובר על דירות גן, כאשר החצר של הדירה כלל לא היתה מוצמדת אליה מבחינה קניינית, אלא היתה חצר של כלל דיירי הבנין והמוכר עצמו השתלט על החלק בחצר וסגר אותה. זוהי תקלה שניתן למנוע בקלות ע”י בדיקה של שמאי מקרקעין מוסמך טרם החלטה לרכוש דירה.
דירת קרקע – פוטנציאל גבוה לעסקה בעייתית
  • לעיתים אדם הרוצה למכור נכס שברשותו, יאמר כל מה שהקונה הפוטנציאלי ירצה לשמוע. כך היה בדירת קרקע בפתח תקווה, אותה רצה הבעלים למכור תוך שהוא מציין שניתן להרחיב את הדירה ולהוסיף חדר נוסף בהיתר כדין..לא היתר ולא נעליים. לא היו זכויות בנייה נוספות ובטח שלא היתה הסכמה של הדיירים האחרים (דבר שנחוץ לצורך קבלת היתר).

לסיכום, אין היגיון בלרכוש נכס בעייתי ותמיד קיים הסיכוי שדווקא עליך תיפקח עין הרשויות.

אלו שמודעים לענין מסתמכים על שמאי הבנק שיבוא ויגלה את החריגות כבר לאחר חתימה על חוזה. אך לא נעים לחתום על הסכם, להעביר מקדמה, לגשת לבנק לקבל משכנתא, לשלם למתווך, לעורכי הדין וכו’ וכו..ורק אז לגלות שעסקת חייכם עלולה להפוך לטעות חייכם!

תשקיעו סכום קטן לבדיקת העסקאות שלכם ע”י שמאי מקרקעין מוסמך, לפחות “כדי לישון טוב בלילה”.

דוד רום שמאי מקרקעין מוסמך וכלכלן