השגה (ערעור) על שומת רשות מקרקעי ישראל

כ-90% מהזכויות בקרקעות במדינת ישראל רשומות על שם המדינה. כפועל יוצא מכך, עסקאות מקרקעין רבות טומנות בחובן תשלומים שונים ל”מינהל”, או בשמו החדש – רשות מקרקעי ישראל, הגוף האמון על ניהול קרקעות המדינה.

במרבית המקרים ביצוע עסקה מול רשות מקרקעי ישראל מצריכה תשלום סכומים משמעותיים ולעתים אף מופרזים, ובהרבה מקרים החוכר אינו יודע שהוא זכאי לערער על גובה הדרישה, או לחלופין מטיל ספק בהצלחת ההליך.

כיוצא אגף השמאי הממשלתי – האגף שמכריע בהשגות מול רמ”י, וכמשרד המתמחה בעיקר בטיפול ובהפחתת תשלומים לרמ”י, למדתי רבות על היכולת להפחית את דרישות התשלום מצד רשות מקרקעי ישראל ועל משמעות הגשת השגות תוך התייחסות לאלמנטים שונים אשר בדרך כלל אינם ידועים אף לאנשי מקצוע בתחום. אתייחס לסוגי התשלומים ועל אופן הפחתתם, אשר עלולים להגיע במקרים מסוימים למיליוני שקלים.

חשוב להדגיש: יש חשיבות אדירה למומחיות ולניסיון בתחום הספציפי של הפחתת תשלומי רשות מקרקעי ישראל. לא כל שמאי מקרקעין יודע איך לנהל את ההליך בצורה אסטרטגית נכונה. ולכן חשוב לפנות למשרד שיש לו ניסיון רב ותוצאות מוכחות בהפחתת תשלום למינהל. היות וצריך להגיש את ההשגה תוך זמן קצר, חשוב לפנות אלינו ברגע שקיבלתם את השמאות ודרישת התשלום.

משרדינו צבר ידע וניסיון רב, יחד עם הכרת נהלים פנימיים של המינהל ושל אגף השמאי הממשלתי (שאינם מפורסמים) ומלווה לקוחות בהשגות שמאיות ובהשגות משפטיות- עם תוצאות מוכחות ובלוחות זמנים קצרים יחסית.

דרישת תשלום לרשות מקרקעי ישראל

התשלומים שרשות מקרקעי ישראל דורשת מהחוכר, הם בד”כ משמעותיים וגבוהים מהסכום לו מצפה האדם הממוצע ובחלק מהמקרים מציבים את החוכר במצב בו אין לו את הכסף לשלם ולבצע את העסקה, או לחלופין, פתאום הוא מבין שהוא ייאלץ לשנות את תכניותיו בגלל גובה דרישת התשלום.

במרבית המקרים ניתן להפחית את התשלום לרשות מקרקעי ישראל באופן משמעותי. 

גובה דרישות תשלום למקרקעי ישראל תלוי בגורמים רבים המרכיבים את הנכס, ומבלי להיכנס לפרטים הסבוכים אזכיר רק את סוגי התשלומים העיקריים:

דמי היתר – בעת שינוי ניצול ויעוד בנכס, בעת תוספת בנייה, או פיצול מגרש.

דמי הסכמה – בעת מכירת נכס לא מהוון.

דמי היוון  – בעת קניית זכויות בקרקע.

דמי שימוש בקרקע – בעיקר עקב חריגות בנייה ושימוש לא חוקי בקרקע.

דמי רכישת בעלות בקרקע רשות מקרקעי ישראל .

דמי רכישה / דמי הצטרפות להסדר בנחלות – היוון נחלות (בא במקום דמי הסכמה).

ניתן להגיש השגה על כל דרישת תשלום מאת רשות מקרקעי ישראל, ובמרבית המקרים ניתן להפחית את דרישת התשלום המקורית. את ההליך יש לבצע במקצועיות רבה ובחכמה תחילה.

השגה ראשונה והשגה שנייה למקרקעי ישראל

בעבר ניתן היה להגיש השגה באופן עצמאי ללא כל חוות דעת מלומדת, תוך 30 יום מרגע דרישת התשלום, אולם מפברואר 2014 השתנו פני הדברים. החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1304 שקיבלה תוקף במועד זה, מגדירה את דרך הליך ההשגה על דרישת התשלום לרמ”י וקובעת כי את ההשגה על שומת המקרקעין חייבת ללוות חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, תוך שהיא גם מאריכה את הזמן בו ניתן להגיש את ההשגה ל-60 יום מרגע קבלת דרישת התשלום במקום 30 יום.

חשוב לציין כי הגוף המטפל בנושא אינו רמ”י, אלא אגף השמאי הממשלתי, שהנו גוף מקצועי ואובייקטיבי שאינו חלק מרשות מקרקעי ישראל.

למרות זאת, אזרחים רבים המתלבטים טרם הגשת השגות מעלים טענות בדבר מידת האובייקטיביות של אגף השמאי הממשלתי, וחשים כי “המשחק מכור”. אנסה לתאר את הדינאמיקה הפנימית בין השמאים בכל ההליך מזווית ראייה רחבה יותר, כמי שהיה בתוך המערכת וראה איך מתנהלים הדברים.

שמאי רמ”י הם בדרך כלל עובדים חיצוניים המספקים שירות ועושים זאת תחת ביקורת ואילוצי מערכת, ואשר מטבע הדברים תופסים את עצמם כמי שצריכים להזדהות עם האינטרס של הארגון שלהוראותיו הם כפופים.

מולם, לעומת זאת, נמצא השמאי המשיג -מטעם החוכר, שמייצג את לקוחו ומעוניין להגן ולייצג את האינטרס שלו בצורה הטובה ביותר. בין שני אלו נמצא השמאי המחוזי של האגף, היושב כשמאי מכריע ותפקידו להכריע בעניין שווי הקרקע באופן אובייקטיבי.

יש לזכור כי שמאי מינהל מקרקעי ישראל מבצעים עשרות שומות בשנה בתחום פעילותם הגיאוגרפי, ולכן פוגשים בתדירות גבוהה את שמאי האגף בדיונים רבים עקב השגות מצד בעלי נכסים, כך שנוצרת ביניהם קירבה טבעית. בנוסף לכך, נקבעים סטנדרטים, הסכמות בעל פה והנחות עבודה שאינם כתובים אך משתרשים בתהליכי העבודה.

אין בדבריי להטיל דופי בדבר האובייקטיביות והמקצועיות של מי מהצדדים, אך מדובר בתופעה אנושית טבעית ומוכרת. מה גם שעולם השמאות הוא אינו מדע מדויק ולכן יש מצבים בהם רשות מקרקעי ישראל מנחה את המשמאים שלה לנקוט גישה מחמירה וכך יוצא שהתשלום הנדרש הוא גבוה מידי.

ועדת השגות

כאן נציין שבמידה ושההחלטה שמקבלים מהשמאי המכריע אינה מוסכמת עלינו, ניתן להגיש השגה שניה- שהיא השגה על ההחלטה בהשגה הראשונה, לוועדה שנקראית ועדת השגות.

ועדת ההשגות מורכבת מ-3 גורמים :

שמאי מכריע מרשימת השמאים המכריעים שמונו ע”י מועצת השמאים.

עו”ד בדרגת שופט בית משפט שלום.

השמאי הממשלתי הראשי או נציגו.  

ועדת ההשגות תבחן מחדש את שומת רשות מקרקעי ישראל ואת השמאות המכרעת של השמאי המחוזי (השמאי המכריע בהשגה הראשונה) ותתן את החלטתה בצורת שמאות חדשה של שווי הקרקע.

מינהל מקרקעי ישראל
רשות מקרקעי ישראל

הליך ההשגה למינהל מקרקעי ישראל

תשלומים למקרקעי ישראל נקבעים מתוך חישוב שווי הקרקע בלבד, ללא מע”מ ופיתוח. שמאי רמ”י יאסוף נתונים שונים ויגיש את חוות הדעת השמאית שלו למחלקה המטפלת. מכיוון שבמגזר החקלאי לעתים אין מספיק נתונים זמינים וניתן להסתמך על נתונים דומים ככל האפשר, יעשה השמאי שימוש בנתונים עקיפים ובמקדמי התאמה שונים אשר בהרבה מקרים אינם אוחזים במציאות.

לפני השגת ההשגה אנו נבחן את כדאיות ההשגה (לעיתים לא כדאי להשיג) ואת האפשרויות השונות להפחתת התשלום- אם מבחינה שמאית ואם מבחינה משפטית.

הליך ההשגה מורכב מכמה שלבים : בחינה ראשונית של הנתונים,הכנת חוות דעת שמאית נגדית והגשתה בזמן, הגעה לדיון במשרדי אגף השמאי הממשלתי, תגובה לפרוטוקול הדיון והגשת חומרים נוספים בעת הצורך, קבלת ההכרעה בהשגה ובחינת סבירותה.  

משך הליך ההשגה מרגע הגשת המסמכים עשוי להיות בין 6-10 חודשים. במידה ונבחר לפעול בהליך שאינו השגה שמאית, למשרדינו יכולת לזרז את ההליך באמצעות הקשר הישיר והשוטף במשרדי המינהל. ברוב המקרים ההליך אינו מפריע לביצוע העסקה והוא מתנהל במקביל לפעולות המבוקשות.

בהליך ההשגה על שווי הקרקע, יובאו בחשבון טענות שמאיות בלבד וכל טענה אחרת כגון טענה משפטית כזו או אחרת, תובא אך ורק בפני צוות המטפל ברשות מקרקעי ישראל באמצעות הליכים אחרים. לשם המחשה, טענה משפטית תיחשב לטענה בדבר זכויות החוכרים ואילו טענה שמאית מוגדרת כטענה בדבר ערכי שווי שונים ופרשנויות.

שמאי מקרקעין שמתמחה בהפחתת תשלום למקרקעי ישראל, יידע להשתמש באסטרטגיות שונות שיובילו להפחתה המקסימלית, כולל איתור טעויות ושגיאות בקביעת השווי.

מאחר שבחישוב סיכויי ההצלחה יש להוסיף את שכר טרחתו של שמאי המקרקעין מטעמכם ואת האגרות שנדרשות לצורך הליך ההשגה, לא תמיד משתלם להגיש את הערעור כך שיש משמעות גם לאמינות השמאי שלצדכם, שיתריע על חוסר כדאיות ההליך, אם היה כזה.

במהלך עבודתי באגף השמאי הממשלתי- המכריע בין רמ”י לבין החוכרים, ובמהלך טיפול משרדי בעשרות תיקים מול רמ”י בשנים האחרונות, רכשנו יידע וניסיון ייחודי, תוך הכרת נהלי העבודה הפנימיים של הרשויות השונות להשגת תוצאה מקסימלית.

ליצירת קשר אנא התקשרו או השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם.

דוגמה להחלטה בהשגה שהגשנו : הכרעה בהשגה על שומת מקרקעין