היטל השבחה

היטל השבחה (או בשמו הקודם “מס השבחה”) הוא מעין מס המוטל בגין עליית שווי של קרקע, עקב אישור תכנית שהוסיפה זכויות בקרקע או השביחה את הנכס באופן אחר. ומטרתו היא לשתף את הציבור בהשבחה שיצרה הוועדה המקומית בנכס של האדם הפרטי.

ערעור על היטל השבחה נעשה בהליך של בקשה למינוי שמאי מכריע, או באמצעות פנייה לוועדת ערר. הערעור מתנהל באמצעות חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס.

איך מחשבים היטל השבחה?

הנה דוגמה: נניח שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה תכנית המוסיפה זכויות בנייה נוספות במגרש, כך שניתן מעכשיו לבנות קומת מרתף בשטח של 50 מ”ר.

נניח שווי מ”ר מבונה למרתף הינו 1,500 ₪. אזי היטל ההשבחה יחושב כמחצית ההשבחה בשוויו של המגרש :  

37,500 ₪  =  1,500X X  50 X  0.5 .

אך מה עושים כאשר במגרש ישנו מבנה קיים ואין כדאיות כלכלית להוסיף את הזכויות במרתף? האם ישנה השבחה? כיצד ניתן להפחית את היטל ההשבחה?…זוהי דוגמה לסוגיה שמאית בערעור על היטל השבחה.

ישנן עוד הרבה דוגמאות סבוכות ומרתקות בעולם היטלי ההשבחה.

מה עושים עם דרישת תשלום היטל השבחה?

היטל השבחה הוא עולם שלם והוא נחשב לעיסוק ברמה המקצועית הגבוהה ביותר בעולם השמאות. 

דרישת תשלום היטל ההשבחה מגיעה כאשר אדם מממש זכויות בנכס-  מוכר נכס בבעלותו או מבקש היתר בנייה.

למרבית ההפתעה חלק מהציבור הישראלי רץ לשלם את היטל ההשבחה לוועדה המקומית כ”צאן לטבח”, מחוסר ידיעה בדבר היכולת לערער ולהפחית את ההיטל באמצעות חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין. או בגלל שאינו מאמין בהליכי ערעור מול השלטון.

הליכי ערעור על היטל השבחה הם הליכים שבמרבית המקרים מניבים תוצאה לטובת הלקוח, במקרים מסוימים הצלחנו להפחית 80% מההיטל ואף לבטלו לגמרי.

כמו בכל סוגיה כלכלית, ישנו רצון למקסם את מכירת הנכס תוך הפחתת המיסים וההוצאות הנלוות ככל האפשר. אך מה עושים במקרה אשר אדם מסתמך על התמורה ממכירת הנכס למטרות שונות? הנושא מקבל משמעות כבדה הרבה יותר.

סכום ההיטל עלול להגיע לעתים לסכומים גבוהים מאוד ולא צפויים, וחשוב שההיטל ייבחן טרם העסקה, על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. זאת, על מנת שלא תהפוך עסקת המקרקעין ללא כדאית כלל ואף למפסידה.

תפקידו של שמאי מקרקעין המייצג בעל נכס בסוגיית היטל השבחה הוא להביע את עמדתו של בעל הנכס ולהוכיח כי סכום ההיטל מופרז, לא מציאותי, או שכלל לא אמור להיות כזה. היטל השבחה יכול שיהיה נמוך משמעותית לאחר הגשת חוות דעת נגדית ויכול גם להתבטל לגמרי במקרים שונים. כמו למשל, כאשר הוכח כי לא הייתה השבחה, הזכויות שהוקנו לבעל הנכס היו לו כבר מן הדין או שהנישום עומד בכללי הפטורים הקבועים בחוק.

טיפול בהפחתת מיסוי מקרקעין בכלל והיטל השבחה בפרט, צריך להיות מוקפד ומקצועי תוך הכרת רזי עולם המקרקעין ויכולת איסוף נתונים רבים ומשמעותיים ככל האפשר, לשם יצירת מצג שלם ואיכותי בעת הכנת חוות דעת נגדית. חוות הדעת אמורה לשכנע את הגורמים הרלוונטיים שהקרקע לא הושבחה כפי שהועדה המקומית טוענת, וכך בעלי הנכס יוכלו ליהנות מפירות הנכס שברשותם, באופן מקסימלי.

מניסיוני, במקרים רבים ניתן להפחית ולבטל את היטל ההשבחה עקב טעויות שנעשות בשומת הוועדה או מפאת חוסר תשומת לב לפרטים מסוימים אשר שופכים אור חדש על הסוגיה.

ערעור על היטל השבחה?

שמאי המקרקעין שמייצג אתכם בדרך כלל יבצע עבורכם את כלל הפעולות המתבקשות לצורך הפחתת היטל ההשבחה.

שלב א’ – נבדוק את כדאיות הגשת הערעור על היטל השבחה. אדגיש כי גם בדרישות תשלום נמוכות ניתן להפחית באופן משמעותי את היטל ההשבחה ולעתים אף לבטלו לגמרי.

שלב ב’ – נגיש למועצת השמאים בקשה למינוי שמאי מכריע – תוך 45 ימים מיום קבלת השומה. מינוי השמאי בדרך כלל ניתן תוך מספר שבועות והשמאי המכריע שממונה, קובע מועד לדיון בערעור.

שלב ג’ – הגשת הטענות ושומת המקרקעין הנגדית (מטעם בעל הנכס והשמאי שמייצגו) לשמאי המכריע – תוך 21 ימים מיום מינוי השמאי המכריע. כאן, המקום לציין שבחוות דעת השמאי מטעמכם, יוצגו כל הטיעונים הרלוונטיים שמוכיחים כי יש טעות / אי דיוק בשומת הוועדה המקומית.

שלב ד’ – דיון במשרדי השמאי המכריע ולבסוף הכרעה.

הפחתת היטל השבחה?

על קצה המזלג :

  • נתוני השוואה לא נכונים בהם נקט שמאי הוועדה.
  • שילוב הוראות חוק התכנון והבנייה, תקנות התכנון והבנייה ופסיקה רלוונטית אשר תומכות בכך שהוועדה המקומית לא תרמה לשווי הנכס.
  • היכולת להוכיח כי בנכס אין השבחה עקב הזכויות בו – מצריך יכולת מחקר טובה והצגת נתונים באופן אמפירי. ועוד..

לא מספיק להכיר את השלבים השונים בהליך. ישנה אסטרטגיה שלמה בה יש לפעול לצורך השגת התוצאה האופטימלית. במקרים בהם זהות השמאי המכריע עלולה להוות איום על התוצאה הרצויה, נעדיף למשוך את הבקשה לערעור ולשלם את ההיטל. והכל תוך בחינת הסיכוי מול הסיכון.

מאחר שבחישוב סיכויי ההצלחה יש להוסיף את גם שכר טרחתו של שמאי המכריע ולשמאי המקרקעין מטעמכם, לא תמיד משתלם להגיש את הערעור. כך שיש משמעות גם לאמינות השמאי לצדכם, שיתריע על חוסר כדאיות ההליך אם היה כזה.

משרדנו צבר ניסיון רב בהפחתת היטלי השבחה מתייחס באופן מעמיק לכל סוגיית היטל השבחה ועורך מחקר מקיף לגביה באופן שוטף. בכדי למצוא כל הזמן דרכים חדשות לקבלת פטור מההיטל ולהביא להפחתת ההיטל תוך שימוש בחשיבה מקורית, יצירתית ומתוחכמת.

באמצעות תוכנה מתוחכמת שפיחתנו, אנו מובילים את תחום הערעורים על היטלי ההשבחה ומביאים ללקוחותינו תוצאות מקסימליות בהליכי הערעור על היטלי ההשבחה.

 

מספר דוגמות להליכים בהם ייצגנו לאחרונה:

  1. הקלות בפרויקט תמ”א 38 ברחוב ז’בוטינסקי בבת ים בו 40 יחידות דיור – הפחתה של 30% מהיטל ההשבחה.
  2. הקמת מרתפים עם כניסה נפרדת ברחוב קידר בפתח תקווה – הפחתה של 70% מהיטל ההשבחה.
  3. בעל נכס ברחוב דב גרונר בתל אביב, קיבל דרישה עבור זכויות בנייה שלא נוצלו – הפחתה של 45% מהיטל ההשבחה.
  4. בעל נכס ברחוב כיסופים בתל אביב קיבל דרישה עבור זכויות שלא נוצלו – הפחתה של 50% מהיטל ההשבחה.

צרו קשר לייעוץ חינם ובדיקת כדאיות הגשת ערעור על היטל השבחה.

לקריאה נוספת כנסו למאמר אורח שלנו באתר הפופולרי “תקדין“.