פיצויים בגין פגיעה במקרקעין – ע”פ סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

מהם פיצויים בגין פגיעה במקרקעין? ובאילו נסיבות מקבלים פיצוי כזה?
בחוק התכנון והבנייה נקבעו הוראות בעניין השפעת תכניות בנין עיר שנכנסו לתוקף, על מקרקעין בתחומן.
החוק קובע שכשם שבעל מקרקעין מחויב בהיטל השבחה, כתוצאה מהשבחת נכסיו ע”י תכנית בנין עיר, שמוסיפה לו זכויות בנכס. כך גם יפוצה במקרה הפוך, בו תב”ע פגעה בנכס מקרקעין ע”י שינוי ייעודו או ייעוד הנכס הגובל עמו, או גרעה זכויות מהנכס.
בשונה מהיטל השבחה, אשר משולם כמחצית מסך ההשבחה בנכס, הפיצוי בגין הפגיעה ניתן בהתאם למלוא הנזק המוערך.
לדוגמה, תב”ע חדשה שנכנסה לתוקף שינתה את זכויות הבנייה במגרש מסוים, כך שבמקום שניתן יהיה לבנות במגרש מבנה בשטח 200 מ”ר, יהיה ניתן מעתה הקים מבנה בשטח 150 מ”ר בלבד. במקרה כזה הפגיעה הכלכלית במגרש תהיה בשווי 50 מ”ר לפי ערכי הקרקע בסביבת הנכס.
מקרה אחר בו יכולה להיות פגיעה בנדל”ן, הוא במקרה אשר תכנית שינתה את יעוד הנכס, לדוגמה מייעוד לקרקע חקלאית לייעוד לדרך.
אך ירידת ערך בנכס יכולה שתהיה לאו דווקא מבחינת הזכויות בנכס, אלא על השפעת הביקוש לו בשוק החופשי. כמו למשל במקרה בו נכנסה לתוקף תב”ע שמשנה את יעוד הנכס הגובל, מיעוד למגורים, ליעוד לתעשייה כבדה. במקרה כזה צריך יהיה לבדוק איך הדבר ישפיע על רצון קונים פוטנציאליים לרכוש את הנכס.
מה לגבי תכנית לבניית מבנה מגורים גבוה במגרש הגובל? ישנם מקרים בהם מגדל שנבנה במגרש הגובל, עלול לגרום לירידת ערך במגרשים הגובלים, מפאת חוסר שמש, פגיעה בנוף, בפרטיות, רעש וכדומה.
אומדן הפגיעה הוא ההפרש בשווי שבין מצב הנכס לאחר אישורה של התכנית, לבין השווי אלמלא אושרה התכנית, תוך “ניטרול” הליכי הכנתה, הפקדתה ואישורה.
תביעת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין ניתן להגיש תוך 3 שנים מיום כניסת התב”ע הפוגעת לתוקף.
בפרשת ברעלי נקבע כי :
“…הפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק באותו זמן במקרקעין…”
עוד נקבע כי פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי נמדדת לפי שווי המקרקעין, וכי שווי המקרקעין נקבע על ידי הערכת שמאי, אשר קובע מהי ירידת הערך שנגרמה למקרקעין ע”י התכנית.
במקרה בו אדם חושד שתכנית עלולה לפגוע בנכסיו, צריך שמאי המקרקעין המייצג אותו, לבדוק את גובה הנזק על הצד הזהיר והמחמיר ביותר.