הפחתת דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל

הפחתת דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל מהם דמי שימוש וכיצד נגבים?

דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל נגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל לשעבר) בגין שימוש לא חוקי וחריגות בנייה בקרקעות המנוהלות על ידה.

דוגמאות למקרים בהם ישנה חשיפה לתשלום דמי שימוש:

  1. שימוש במחסן כיחידת דיור.
  2. הרחבת מבנה קיים ללא היתר.
  3. הצבת מכולות / מבנים ניידים לשימושים שונים.
  4. שימוש במבנה משק לצרכים מסחריים / משרדיים ללא היתר.

וכל שימוש ובנייה שלא קיבלו את הסכמתה של רשות מקרקעי ישראל.

בנחלות ומשקי עזר במושבים רבים ובעיקר באזור המרכז, קיימים שימושים חורגים וחריגות בנייה. וכפועל יוצא מכך, רשות מקרקעי ישראל עורכת ביקורות ובדיקות פתע ביישובים, על פי תכנית מסודרת ולפי זמנים קבועים בשנה.

במקרה בו הרשות מזהה כי בוצעו בנכס שימושים שלא בהיתר, יגיע לנכס שמאי מקרקעין מטעם הרשות ויבחן את היקף ומהות השימוש הלא חוקי שבוצע.

הפחתת דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל
הפחתת דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל

שמאי המקרקעין יעריך את שווי היקף הקרקע בה בוצע השימוש הלא חוקי ובהתאם לשומתו תגזור הרשות את דמי השימוש המבוקשים.

רשות מקרקעי ישראל מחשבת את דמי השימוש לפי 6% משווי הקרקע ללא מע”מ וללא פיתוח שקבע שמאי המקרקעין מטעמה. ורשאית לדרוש תשלום דמי שימוש רטרואקטיביים 7 שנים אחורה מהיום בו זיהתה את השימושים החורגים.

שומת שמאי רמ”י  מבוצעת באמצעות גישות שמאיות שונות המנסות להתמודד עם הסוגיה. ובשל העובדה כי במקרים רבים ישנו חוסר בנתונים רלוונטיים למטרת השומה, בתחומים בהם בוצעו השימושים החורגים, שמאי רמ”י יבצע את החישובים באמצעות כלים אשר לעיתים אינם מתאימים ואינם נכונים ומביאים לתוצאה רחוקה מהאמת ומהמציאות.

רשות מקרקעי ישראל שולחת למבקש העסקה את שומת דמי השימוש והמפרט הכספי. תשלום דמי השימוש הוא תנאי להסכמת רמ”י לביצוע העסקה.

כידוע, הפחתת דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל  חלק מהמקרים בהם מתגלים שימושים אסורים בנכסים של רמ”י הם כתוצאה מחשדות קיימים או הלשנות של שכנים “טובים”.

חלק מהמקרים בהם מתגלים שימושים חורגים הם כתוצאה מבקשה לביצוע עסקה בנכס. כגון תוספת בנייה או העברת זכויות.

בעת הבקשה לאישור ביצוע העסקה על ידי רמ”י “הרדארים מתחילים לפעול” ולעיתים מגיע פקח מטעם רמ”י לביצוע בדיקות מקיפות בנכס.

מה עושים ואיך מפחיתים את דמי השימוש?

על דרישת תשלום דמי השימוש ניתן להגיש השגה (ערעור) ולהביא להפחתת דמי השימוש באופן ניכר.

ההשגה מוגשת לאגף השמאי הממשלתי, אשר משמש כגורם מכריע בין מגיש ההשגה לרשות מקרקעי ישראל.

כאמור, שמאי רמ”י לעיתים מבצע הערכת שווי אשר רחוקה מהאמת ואינה מתקיימת במציאות. השמאי לעיתים משתמש בדרכי חישוב שמביאים לתוצאה אבסורדית.

דוגמה לכך- מחסן ששימש למשרד באחד המושבים בשרון, הוערך לפי דמי שכירות מבוקשים באזור התעשייה בנתניה. לא צריך להית מומחה גדול כדי להבין שישנם הבדלים ניכרים בין מאפייני אזור תעשייה לנחלה במושב מנומנם.

שמאי המקרקעין מטעם הרשות נקט בדישה זו מפאת חוסר היכולת לבצע את הערכת השווי באמצעות נכסים דומים לנכס הנדון.

הפחתת דמי שימוש לרשות מקרקעי ישראל עובדה זו מביאה לכך שמקרים רבים הדבר משחק דווקא לטובתנו ובהשגות רבות אנו הופכים את הקערה על פיה ומוכיחים כי דמי השימוש שנדרשו אינם ראויים ומופרזים.

מניסיוני, שנצבר בעבודתי באגף השמאי הממשלתי, אני יכול לקבוע בוודאות כי במרבית המקרים ישנה כדאיות להגשת ההשגה.

בהשגות בהן טיפלנו, הבאנו לתוצאות מעולות ולהפחתה ניכרת של הסכומים הנדרשים.

מומלץ לקרוא באתרינו גם את דף “השגה והפחתת מיסוי מינהל מקרקעי ישראל” במדור תחומי התמחות.

ניתן לקרוא גם על  הזדמנויות נדל”ן