היוון נחלה במושבים

עידן הנחלה המהוונת – דמי רכישה בנחלה – מה זה בכלל ואיך ניתן להפחית אותם?

עם אישורה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס’ 1464, נוצרה האפשרות להיוון נחלות במושבים.

היוון הנחלה מחליף את דמי ההסכמה שהיו משולמים בעת מכירת הנחלה (עבור הרכיב החקלאי עדין משולמים דמי הסכמה). במכירת הנחלה רמ’י ידרוש להוון את הנחלה כתנאי להעברת הזכויות, כך שהקונה למעשה מקבל נכס עם זכויות שבעל הנחלה עצמו לא זכה ליהנות מהן. תשלום זה נקרא “דמי רכישה” והוא חלק מההסדר שיצרה הרשות במסגרת הרפורמה לצמצום החיכוך בין החוכרים לרשות.

במקרים בהם יש לבעל הנחלה חוזה חכירה ישיר ובתוקף, אין חובה להוון ויש אפשרות לשלם דמי הסכמה.

אז מהו בעצם היוון נחלה? את מה מהוונים ומה יוצא מתשלום דמי הרכישה?

ההיוון מתייחס לרכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים (השטח הצהוב) וגם את מלוא הפוטנציאל של זכויות הבנייה. מהו פוטנציאל ואיך מחשבים אותו? נתייחס לזה בהמשך.

ההיוון למעשה מסיר את רב המגבלות בנחלה, ומביא למצב שניתן לנצל את מלוא הזכויות למגורים ללא תשלום נוסף לרשות.

היוון הנחלה אינו מתייחס לפל”ח או לחלק החקלאי, ומדובר בזכויות למגורים בלבד.

דרישת תשלום דמי רכישה

בניגוד לדמי ההסכמה שהיו מושפעים מהעסקה שבוצעה בנחלה, חישוב דמי רכישה מבוסס על שמאות שנערכת לשווי אובייקטיבי של זכויות הבנייה. ובכדי לזקק את שוויין הטהור של הזכויות, השמאי יתבסס על עסקאות שנערכו דוקא במגרשים בהרחבה, או מגרשים אחרים שאינם נחלה.

הסיבה לכך היא כי בנחלה עצמה ישנם משתנים רבים המשפיעים על השווי, כגון פל”ח וכו’.

שמאי הרשות יעריך את שווי כלל זכויות הבנייה המאושרות בתב”ע וינסה להעריך גם פוטנציאל הנגזר מתכניות בהכנה/הפקדה, או כזה הנגזר מיתרת יח”ד שלא נוצלו מכח תכנית תמ”א 35.

עיקר העיסוק של משרדינו הנו שמאות במגזר הכפרי ובפרט הפחתת תשלומים לרמ”י. ועם העבודה השוטפת בנושא, מצאתי כי ישנו עיוות חמור בדרישות התשלום של רמ”י- כך ששווי הקרקע לבדה גבוה מכלל העסקה בנחלה.

אנו עוסקים בעיקר בהפחתת תשלומים לרמ”י וכבר הגשנו מספר רב של השגות באמצעות חוות דעת נגדית, בכדי להפחית את דרישת הרשות.

ישנן סיבות רבות להפחתת דמי הרכישה ומבלי לפרט מידי, אומר כי ברב המקרים ניתן להפחית את התשלום באופן משמעותי.

בימים אלה אנו עמלים על יצירת תקדים בנושא ומתכוונים ללוות את לקוחותינו עד קבלת התוצאה האופטימלית.

במידה ונדרשתם לשלם דמי רכישה במכירת נחלה, אנו נשמח לבדוק את פוטנציאל ההפחתה ולייעץ באופן ראשוני ולא מחייב כיצד כדאי לפעול.

דוד רום הנו שמאי מקרקעין יוצא אגף השמאי הממשלתי- האגף המכריע בהשגות לרשות מקרקעי ישראל.