הפחתת דמי הסכמה

מהם דמי הסכמה?

דמי הסכמה הם מעין מס הנדרש על ידי רשות מקרקעי ישראל בעת מכירת נכס לא מהוון, עבור הסכמתה לאשר העברת זכויות בקרקע השייכת לרמ”י.

דמי ההסכמה חלים בנכסים אשר לא שולמו בגינם דמי היוון ובד”כ מדובר בנכסים במגזר החקלאי. כגון משקי עזר במושבים (כיום מהוונים במקום דמי הסכמה) ושטחי עיבוד חקלאי, אך ישנם גם נכסים עירוניים שאינם מהוונים ובעיקר בסקטור התעשייתי. כיום רמ”י אינו דורש עוד תשלום דמי הסכמה בנחלות- והוא במקום דמי ההסכמה יידרש תשלום דמי רכישה, שהוא היוון חלק ממרכיב הנחלה.

כאשר שני צדדים חותמים על הסכם מכר ומבקשים את חתימת רמ”י והסכמתה בדבר העברת הזכויות, יגיע לנכס שמאי מקרקעין מטעם רמ”י, אשר יעריך את שווי הנכס ועל פי חוות דעתו יוציא רמ”י למוכר הנכס את דרישת תשלום דמי ההסכמה. תשלום דמי ההסכמה הוא תנאי להסכמת רמ”י להעברת הזכויות.

גובה דמי ההסכמה משתנה בהתאם לפרמטרים שונים, ויכול להגיע לעיתים למיליוני שקלים.

ייתכן כי במקרים מסוימים, טרם העברת הזכויות, יגיע לנכס פקח של רמ”י בכדי לבצע בדיקות בדבר חוקיות מרכיבי הנכס ושימושים חורגים (במידה ויימצאו חריגות – ייגבו בגינן דמי שימוש). ולכן בטרם ביצוע עסקה יש לבצע סקר סיכונים בנכס.

כמה משלמים ואיך מחשבים?

גובה דמי ההסכמה נגזר מעליית שווי הקרקע מיום רכישת הזכויות בקרקע ועד ליום מכירתן. ושיעור התשלום מחושב לפי שליש מעליית שווי הקרקע בלבד, ללא פיתוח וללא מע”מ.

יוצא שפרט למס שבח והיטל השבחה, אדם אשר מוכר נכס נדרש למס נוסף אשר עשוי להשפיע משמעותית על התמורה הסופית המתקבלת בעסקה.

חישוב דמי ההסכמה נעשה באמצעות נוסחה המורכבת ממספר משתנים. ומרכיבי הנכס השונים עשויים להשפיע רבות על הסכום הסופי הנדרש לתשלום.

כאמור, חישוב דמי ההסכמה מתייחס לשווי הקרקע בלבד. כך שבנוסחת החישוב שנקבעה בהחלטות ונהלי רמ”י, ישנו ניסיון לנטרל את ההשקעות שבוצעו בנכס על ידי המוכר ואינן שייכות לרמ”י. כגון – עלויות פיתוח ששולמו, מחוברים (כלל המבנים הקיימים בנכס), פיתוח הגינה ומרכיבים נוספים העשויים להשפיע על התמורה שהתקבלה בעסקה.

לדוגמה: בנחלה קיימים מבני משק, 3 מבני מגורים וגן מעוצב ובו השקעות רבות – זהו מקרה בו חשוב להוכיח ולעמוד על שווים של מרכיבי השווי בנכס.

התמודדות עם מפרט כספי ושומת דמי הסכמה הם תחום התמחות בפני עצמו.

בהפחתת דמי הסכמה ישנה חשיבות רבה לניסיון בעבודה מול רשות מקרקעי ישראל ומול אגף השמאי הממשלתי בעת השגה. וכמי שעבד באגף עצמו, אוכל להעיד כי למשרדי יתרון מוחלט בנושא.

מה עושים? איך מפחיתים את דמי ההסכמה?

היות ודמי ההסכמה מחושבים על פי מספר משתנים התלויים במרכיבי הנכס הספציפי ומצבם. יוצא שישנם מקרים רבים בהם נדרשים על ידי רמ”י דמי הסכמה בסכומים מופרזים, המבוססים על תחשיבים והנחות שגויות.

בפני כל אדם שקיבל לידיו שומת דמי הסכמה, עומדת האפשרות להגיש השגה על חוות דעתו של שמאי המקרקעין מצד רמ”י, ולנסות להביא להפחתת דמי ההסכמה.

על פי החלטת רמ”י מס’ 1304, אדם אשר קיבל דרישת תשלום ומפרט כספי מאת רשות מקרקעי ישראל רשאי להגיש השגה ראשונה (ערעור) על דרישת התשלום בתוך 60 יום מרגע קבלת השומה לידיו.

את ההשגה יגיש באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמו.

בעבודתי בעבר באגף השמאי הממשלתי – אותו אגף אליו מגישים את ההשגה, ומניסיוני כשמאי מקרקעין העוסק בתחום ההשגות לרמ”י ודמי הסכמה. אני יכול לומר כי ברוב המוחלט של המקרים ישנה אפשרות להפחית משמעותית את דמי הסכמה.

הפחתת דמי הסכמה – כדאיות ההשגה תלויה בעיקר ברמת המקצועיות של שמאי המקרקעין מצד הבעלים וברמת היצירתיות והידע שלו בנושא.

במקרים רבים בהם ייצגתי את לקוחותיי, הופחתו למעלה מ- 60% מדמי ההסכמה שנדרשו לתשלום.

ניתן ליצור עם משרדי לייעוץ ראשוני חינם.

מומלץ לקרוא באתרינו גם את דף “השגה והפחתת מיסוי מינהל מקרקעי ישראל” במדור תחומי התמחות.