דירה להשקעה
בית
איפה כדאי להשקיע
שדה
נוף יפה
שמאי

תחומי התמחות
היטל השבחה הוא מס המוטל על קרקע שערכה עלה עקב אישור תכנית שהוסיפה זכויות בקרקע, ומטרתו היא לשתף את הציבור בהשבחה שיצרה הוועדה המקומית בזכות הפרטית בקרקע.
מאז שנת 2009 חלפו מן העולם שומות מוסכמות והשגה על היטל השבחה נעשית בהליך של פנייה לועדת ערר או לחילופין באמצעות בקשה למינוי שמאי מכריע, תוך מתן חוות דעת נגדית של שמאי מקרקעין מטעם בעל הנכס.


היטל השבחה - קרא עוד >>

ערעור על ידי שמאי מקרקעין כנגד דרישת תשלום מהרשות
בעבודתי בעולם הנדל"ן אני פוגש לא מעט בעלי נכסים המשלמים סכומים משמעותיים, לעתים אף מופרזים, בגין מיסי מקרקעין שונים לרשויות, מכיוון שאינם יודעים שלרוב הם זכאים לערער על גובהם של אלו.
בתקופה בה עבדתי באגף השמאי הממשלתי למדתי רבות על היכולת להפחית במיסים ועל משמעות הגשת השגות. במאמר זה אתייחס לתשלומי "מינהל" אשר עלולים להגיע במקרים מסוימים למיליוני שקלים, אף כשמדובר בנכסים פרטיים.


השגה על שומת מינהל מקרקעי ישראל - קרא עוד >>

דמי הסכמה חלים בעת מכירת נכס והם מעין מס הנדרש על ידי רשות מקרקעי ישראל, עבור הסכמתה לאשר העברת זכויות בין מוכר לקונה בנכס השייך לרמ"י.
דמי ההסכמה חלים בנכסים אשר לא שולמו בהם דמי חכירה מהוונים ובד"כ מדובר בנכסים במגזר החקלאי, כגון נחלות ומשקי עזר במושבים, מגרשים בשכונות הרחבה במושבים וקיבוצים ונכסים אחרים שאינם מהוונים.


הפחתת דמי הסכמה - קרא עוד >>

דמי שימוש נגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל (מנהל מקרקעי ישראל לשעבר) בגין שימוש לא חוקי וחריגות בנייה בקרקעות המנוהלות על ידה.
דוגמאות למקרים בהם ישנה חשיפה לתשלום דמי שימוש:
שימוש במחסן כיחידת דיור.
הרחבת מבנה קיים ללא היתר.
הצבת מכולות / מבנים ניידים לשימושים שונים.
שימוש במבנה משק לצרכים מסחריים / משרדיים ללא היתר.
וכל שימוש ובנייה שלא קיבלו את הסכמתה של רשות מקרקעי ישראל.


הפחתת דמי שימוש - קרא עוד >>

זהו נושא בעל רמת חשיבות גבוהה מאוד בעולם הנדל"ן, אשר למרבית האבסורד, מקבל תשומת לב נמוכה במרבית העסקאות.
אז עשיתם סקר שוק, לאחר התלבטות החלטתם לרכוש את הנכס, לאחר משא ומתן הגעתם לעורך דין שיסגור ביניכם את הפינות עם חוזה ארוך ומפורט..אבל דבר אחד חשוב שכחתם לבדוק - "שאסי".
למה "שאסי"? אסביר בעזרת דוגמה:
ברוב המקרים כאשר אדם ירצה לרכוש רכב משומש בכמה עשרות אלפי שקלים, הוא יבצע חיפוש רכב המתאים לצרכיו ותקציבו, ולאחר שמצא אחד כזה, ייקח אותו לבדיקת מוסך, שיבדוק את הרכב בצורה מקצועית ועל הצד הזהיר. לעיתים הליך הבדיקה יבוצע מספר פעמים על כמה רכבים שונים, היות והרכבים שנבדקו נמצאו לא תקינים, עם פגיעות "שאסי", מנוע וכו'.
יוצא שטרם עסקת רכב משומש בכמה עשרות אלפי שקלים, אדם ממוצע מוציא בסביבות 1,000 ₪ לבדיקות מקצועיות, כדי "לישון טוב בלילה"... האם אותו אדם יבצע בדיקות כאלה, בעלות הדומה לעלות בדיקת מוסך, לנכס שהוא עומד לקנות במיליוני שקלים???


בדיקת זכויות, חריגות בנייה וחוקיות נכס - קרא עוד >>

מהם פיצויים בגין פגיעה במקרקעין? ובאילו נסיבות מקבלים פיצוי כזה?
בחוק התכנון והבנייה נקבעו הוראות בעניין השפעת תכניות בנין עיר שנכנסו לתוקף, על מקרקעין בתחומן.
החוק קובע שכשם שבעל מקרקעין מחויב בהיטל השבחה, כתוצאה מהשבחת נכסיו ע"י תכנית בנין עיר, שמוסיפה לו זכויות בנכס. כך גם יפוצה במקרה הפוך, בו תב"ע פגעה בנכס מקרקעין ע"י שינוי ייעודו או ייעוד הנכס הגובל עימו, או גרעה זכויות מהנכס.


פיצוי בגין ירידת ערך במקרקעין ע"י תכנית פוגעת - סעיף 197 - קרא עוד >>
מס שבח הוא מס בצורת שבח הון (25%) ומוטל בעת מכירת נכס מקרקעין, דירה, מגרש ריק, נחלה, חנות או כל זכות במקרקעין, בגין עליית שווי הנכס.
חישוב המס הוא 25% מהפרש השווי מיום המכירה ליום הקנייה (ממודד).
משרדינו מטפל בכל מה שקשור להפחתות במיסוי מקרקעין,


מס שבח - קרא עוד >>

הפקעת קרקע על ידי הרשויות מתבצעת בדרכים שונות. ההפקעה השכיחה ביותר מתרחשת כשקרקע נלקחת מבעליה, אך במקרים אחרים חלק מהקרקע משמש בפועל לטובת הציבור על פי הוראת העירייה, או שיש עליו גם הערת אזהרה לטובת הועדה המקומית, וישנן כמובן גם דוגמאות אחרות. בחלק מהמקרים תהיה הפקעת קרקע פרטית מלווה בפיצוי. פיצוי זה ממשיך להיות נדון בחוק ובפסיקות בית המשפט במהלך השנים.


הפקעות קרקע - קרא עוד >>
קבלנים רבים גורמים לרוכשי הדירות עגמת נפש וסבל רב, במקרים בהם רמת הגימור והבנייה לא כפי שסוכם וישנם ליקויי בנייה רבים בדירות הנמסרות.
רוכשים רבים שנפגעים מהתופעה, פונים להגיש תביעה כנגד הקבלן, לקבלת פיצוי בגין ליקויי הבנייה. זאת לאחר שהשקיעו את מיטב כספם, בעסקת חייהם לרכישת אותה דירה.


ירידות ערך וליקויי בנייה - קרא עוד >>
- חישוב מיסוי צפוי בעת מכירת נכס.
- הערכת שווי לצורך פירוק שיתוף (גירושין, ירושות וכו')
- ייצוג לפרויקט תמ"א 38 ובדיקת יכולת המיקוח עם היזם.
- חוות דעת מומחה בפני בתי משפט.
- דמי פינוי ודייר מוגן
לאחר קבלת אישור ראשוני מטעם משרד הבריאות, להקמת חוות גידול קנביס, נדרש בעל האישור לפעולות תכנוניות המצריכות הליכים אל מול הרשויות. אנו מייצגים את בעלי הרישיונות בהפחתת תשלומי היטל השבחה ודמי היתר לרמ"י.

תחומי התמחות נוספים בהם פועל המשרד

תחומי התמחות בשמאות מקרקעין

• חישוב מיסוי הצפוי במכירת הנכס - התמורה הסופית ממכירת הנכס מושפעת מיסים שונים כגון היטלי השבחה, תשלומי רמ"י, מס שבח. ראוי לבחון את היקף המיסים טרם העסקה, בכדי למנוע הפתעות לא נעימות בדבר התמורה שתישאר ביד לאחר העסקה.

• הערכת שווי לצורך פירוק שיתוף בין יורשים / מתגרשים /שותפים - הערכת שווי אובייקטיבית עשויה לפתור סכסוך בדבר חלוקה בין הצדדים ולמנוע תהליכים משפטיים ארוכים ומיותרים.

• ייצוג ועד בית לפרויקט תמ"א 38 - טרם משא ומתן עם יזם בענין מימוש פרויקט תמ"א 38, חשוב לדעת מה יכולת המיקוח מול היזם ועד כמה העסקה כלכלית ליזם ( או: " כמה בשר יש בעסקה").

• חוות דעת לבית משפט - משרדינו מוכר על ידי שופטים ובתי משפט ברחבי הארץ ומספק חוות דעת לצורך תביעות שונות בענייני מקרקעין. כגון תביעות לירידת ערך וליקויי בנייה, תביעות פיצויים כתוצאה מאישור תכנית (סעיף 197 לחוק התו"ב), תביעות בסכסוכים שונים בין שותפים, תביעות נגז יזמים וקבלנים עקב איחור במסירת הדירה (דמי שכירות ראויים) ועוד.

• ליווי למכרזים וכינוסי נכסים - למשרדינו היכרות עם גורמים רבים ותהליכים שונים בענף הנדל"ן. אנו מציעים שירות באיתור מכרזים והזדמנויות נדל"ן שונות בעולם הנדל"ן, תוך ייעוץ לצורך מתן הצעה שתמקסם את העסקה.

• שווי קרקע חקלאית - תחום המסחר בקרקעות חקלאיות רווי נוכלים והונאות. טרם עסקה בקרקע חקלאית חובה להיעזר בשמאי מקרקעין שיבחן את העסקה. משרדינו עוסק בהערכת שווי קרקעות חקלאיות ובהערכת הפוטנציאל התכנוני הטמון בהן. בידינו ניסיון רב בניתוח והבנת סיכויי הפשרה של קרקע חקלאית והמצב התכנוני החל בה.

• דמי פינוי ודיירות מוגנת - בערים הגדולות כגון תל אביב, חיפה, באר שבע וירושלים, עדיין קיימים נכסים המוחזקים על ידי דייר מוגן. אנו מספקים חוות דעת בענין שווי זכות הדיירות המוגנת ושווי דמי הפינוי לדייר המוגן בכל סוגי הנכסים.

• התנגדות לתכניות שאושרו והתנגדות לטבלאות איחוד וחלוקה - ראוי לבחון קרקעות אשר כלולות בתכניות שבהכנה או קרקעות שהוקצו בטבלאות איחוד וחלוקה (טבלאות איזון) שמא הזכויות שהוקצו להן נחשבות לזכויות נחותות, בצורה כזו שבעלי הקרקעות נפגעים כלכלית כתוצאה מאופן עריכת התכניות. בטבלת איחוד וחלוקה ישנם עקרונות אשר מחייבים את הגורם המבקש לאשר תכנית, לשמור על זכויות כל בעלי הנכסים הכלולים בתכנית ביחס לנכסים אחרים. אם הנכס שלכם עובר הליכי תכנון, ראוי שנבחן אם הנכס שלכם אינו נפגע ואינו מקבל זכויות נחותות ביחס לנכסים אחרים בתכנית.